Modificaciones en el CUR: un reto para el desarrollo urbano de Buenos Aires

El reciente Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires (CUR) ha traído consigo importantes reformas que modifican las reglas del juego para el desarrollo urbano en la capital. Estas modificaciones, impulsadas por un proceso de consulta entre el gobierno porteño y los vecinos, tienen como objetivo equilibrar el crecimiento inmobiliario con la preservación de la identidad barrial. Sin embargo, también presentan varios desafíos que afectarán la capacidad constructiva, los costos de desarrollo y el diseño arquitectónico de los edificios.


Reducción de la capacidad constructiva: impacto en el diseño y los costos

Una de las principales modificaciones del CUR es la recalibración de las Unidades de Sustentabilidad (U.S.A.B.), que determina las alturas y superficies edificables. Con estas modificaciones, se restringe la capacidad de construcción en algunas zonas clave:

  • U.S.A.B 0: la altura máxima pasa a ser de 9 metros (planta baja más 2 pisos), reemplazando la anterior U.S.A.B 1 con características similares.
  • U.S.A.B 1: ahora permite una altura máxima de 12 metros (planta baja más 3 pisos), lo que supone un aumento de un piso en relación con la normativa anterior.
  • U.S.A.B 2: la altura máxima se eleva a 14,6 metros (planta baja más 4 pisos).

Además, se elimina la obligatoriedad de los retiros y se limita la construcción a la línea de frente interno, lo que reduce la superficie edificable y cambia la forma de los proyectos. Esto, a su vez, afecta la distribución de las unidades y el diseño de las fachadas, que ahora podrán consolidarse hasta el plano límite de la propiedad.


Capacidad Constructiva Adicional (CCA): nuevas oportunidades para grandes desarrolladores

Una de las innovaciones del CUR es la introducción de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), que busca impulsar la puesta en valor de edificios catalogados y fomentar el desarrollo en zonas del sur de la ciudad. A través de este mecanismo, se permite la transferencia de capacidad constructiva desde terrenos en el sur hacia proyectos en áreas más densas del norte, lo que facilita la construcción de torres más altas en avenidas principales.

Estas “torres sorpresa”, que pueden alcanzar los 68 metros de altura, solo podrán levantarse en terrenos de al menos 2.500 m². Si bien la medida es atractiva para grandes desarrolladores, presenta varios desafíos. Entre ellos, la baja demanda en algunas zonas del sur y la insuficiencia de infraestructura en estas áreas podrían dificultar su éxito.


Cambios en el diseño arquitectónico: flexibilidad y restricciones

El CUR también introduce modificaciones en el diseño arquitectónico y los perfiles edificables de unidades como U.S.A.M., U.S.A.A., C.M. y C.A., aunque en gran parte los parámetros permanecen inalterados. Sin embargo, se introducen ciertas flexibilidades, como la reducción del área mínima de los patios verticales a 20 m², lo que optimiza el uso del espacio en los proyectos.

En las U.S.A.B., la eliminación de los retiros obligatorios permite una mayor compactación de los diseños, aunque limita la superficie disponible para usos comerciales, priorizando un perfil residencial en zonas de baja densidad.


Impacto en los costos y la rentabilidad del desarrollo inmobiliario

Una de las consecuencias directas de la reducción de la capacidad constructiva será un incremento en los costos de construcción. Al haber menos metros cuadrados disponibles para la venta, las unidades funcionales tienden a volverse más caras. Esto podría afectar especialmente a los proyectos de propiedad horizontal en barrios residenciales, donde la rentabilidad será menor.

Este ajuste podría desincentivar la inversión en desarrollos de menor escala y favorecer a los grandes emprendimientos en terrenos de gran porte y ubicados en avenidas principales, donde se sigue permitiendo una mayor capacidad constructiva.


Un nuevo enfoque para el desarrollo urbano: Equilibrio entre identidad barrial y crecimiento

El CUR refleja el intento del gobierno porteño por lograr un desarrollo urbano más ordenado, que preserve las características distintivas de cada barrio. Si bien este enfoque favorece un crecimiento más coherente con la identidad local, también presenta desafíos significativos para el sector inmobiliario.

El verdadero reto radica en encontrar el equilibrio entre la preservación de la identidad barrial y la necesidad de fomentar un desarrollo sostenible y accesible. El éxito de la implementación del CUR dependerá de cómo se adapten tanto los grandes desarrolladores como los pequeños inversores, y de la capacidad del gobierno para promover un diálogo constante entre los distintos actores del sector.

En una ciudad tan dinámica como Buenos Aires, las nuevas normativas del CUR son solo el punto de partida. La creatividad, la innovación y el compromiso de todos los involucrados serán claves para construir un futuro urbano que beneficie tanto a los vecinos como a los desarrolladores.


Fuente: Grupo 8.66